Jasa Pengurusan PBG — Persetujuan Bangunan Gedung

Dasar hukum dan apa yang berubah dari IMB

Persetujuan Bangunan Gedung adalah perizinan yang harus diperoleh pemilik sebelum melaksanakan pembangunan, perluasan, perubahan, atau perawatan bangunan gedung. PBG menggantikan kedudukan Izin Mendirikan Bangunan seiring berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021.

Perubahan mendasarnya terletak pada pendekatan. IMB bersifat izin yang diberikan sebelum membangun berdasarkan permohonan. PBG menekankan kesesuaian rencana teknis terhadap standar teknis bangunan gedung, dan pemenuhan standar itulah yang dinilai. Konsekuensinya, kualitas dokumen rencana teknis menjadi penentu utama lancar atau tidaknya proses.

IMB yang sudah terbit secara sah umumnya tetap diakui. Tidak ada kewajiban umum bagi seluruh pemilik IMB untuk mengubahnya menjadi PBG. Yang memicu kebutuhan PBG adalah adanya pembangunan atau perubahan baru pada bangunan.

Kapan PBG diperlukan

• Membangun bangunan gedung baru, dari rumah tinggal sampai bangunan industri.
• Memperluas bangunan, menambah lantai, atau menambah massa bangunan.
• Mengubah fungsi bangunan, misalnya dari rumah tinggal menjadi tempat usaha.
• Melakukan perubahan yang menyentuh sistem struktur bangunan.
• Melakukan perawatan besar yang mengubah komponen utama bangunan.
• Melakukan pelestarian bangunan cagar budaya sesuai ketentuan yang berlaku.

Dokumen rencana teknis yang dinilai

Inti pengajuan PBG adalah dokumen rencana teknis. Kelengkapannya bergantung pada klasifikasi bangunan, tetapi kelompok berikut menjadi dasar penilaian.

Peran TABG dan konsultasi teknis

Untuk bangunan dengan klasifikasi tertentu — umumnya bangunan tidak sederhana, bangunan khusus, atau bangunan dengan ketinggian dan fungsi tertentu — rencana teknis melalui pemeriksaan Tim Ahli Bangunan Gedung. TABG memberikan pertimbangan teknis atas pemenuhan standar sebelum PBG diterbitkan.

Tahap ini kerap menjadi penyebab utama molornya jadwal, karena bergantung pada agenda sidang dan kualitas dokumen yang diajukan. Dokumen yang disiapkan dengan mengantisipasi pertanyaan TABG umumnya melewati tahap ini dengan koreksi jauh lebih sedikit.

Alur pengajuan melalui SIMBG

1. Pendaftaran dan pembuatan akun pada Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung.
2. Pengisian data bangunan dan unggah dokumen rencana teknis.
3. Pemeriksaan kelengkapan administratif oleh dinas.
4. Pemeriksaan teknis, termasuk pertimbangan TABG bila klasifikasi bangunan mensyaratkannya.
5. Perbaikan dokumen atas catatan yang diberikan — tahap ini bisa berulang beberapa kali.
6. Penerbitan surat ketetapan retribusi dan pembayaran oleh pemilik.
7. Penerbitan PBG setelah retribusi dilunasi.

Komponen biaya PBG

Biaya PBG terdiri atas dua kelompok yang perlu dibedakan agar penganggaran tidak keliru.

• Retribusi daerah, dihitung berdasarkan formula yang ditetapkan peraturan daerah dengan mempertimbangkan luas, jumlah lantai, fungsi, dan klasifikasi bangunan. Besarannya berbeda antar daerah.
• Biaya penyusunan dokumen rencana teknis, yaitu pekerjaan perencanaan arsitektur, struktur, dan utilitas beserta perhitungannya. Inilah komponen yang paling bervariasi.

Bangunan sederhana dengan rencana teknis yang sudah tersedia hanya memerlukan penyesuaian format. Bangunan industri berlantai banyak dengan sistem utilitas kompleks memerlukan pekerjaan perencanaan penuh. Selisih keduanya sangat besar, dan itulah alasan angka pasti baru diberikan setelah rencana bangunan diperiksa.

Penyebab pengajuan PBG tertahan

• Ketidaksesuaian rencana dengan ketentuan tata ruang: peruntukan lahan, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, atau garis sempadan.
• Dokumen rencana teknis tidak lengkap atau tidak konsisten antar disiplin — denah arsitektur tidak cocok dengan gambar struktur.
• Perhitungan struktur tidak disertai asumsi pembebanan yang memadai.
• Sistem proteksi kebakaran belum memenuhi ketentuan bagi klasifikasi risiko bangunan.
• Lampiran dari instansi lain belum tersedia, misalnya Andalalin atau dokumen lingkungan.
• Legalitas tanah belum jelas atau masih dalam proses.

Hubungan PBG dengan SLF

PBG dan SLF adalah dua tahap dari satu rangkaian yang sama. PBG menilai rencana sebelum bangunan berdiri; SLF menilai kenyataan setelah bangunan selesai. Bangunan yang dibangun sesuai dokumen PBG akan jauh lebih mudah memperoleh SLF, karena gambar terbangun dan perhitungan yang diminta sudah tersedia sejak awal.

Sebaliknya, penyimpangan pelaksanaan dari dokumen PBG akan terdeteksi pada saat pengurusan SLF, dan penyelesaiannya jauh lebih mahal setelah bangunan berdiri. Karena itu kami menyarankan pengelolaan dokumen PBG dilakukan dengan memperhitungkan kebutuhan SLF yang akan datang.

Bangunan yang PBG-nya dikerjakan rapi akan menghemat waktu dan biaya saat SLF. Keduanya sebaiknya direncanakan sebagai satu rangkaian, bukan dua urusan terpisah.