IMB Dihapus? Status Hukum IMB Setelah PBG Berlaku

Sejak PBG diperkenalkan, muncul anggapan luas bahwa IMB "sudah dihapus" dan seluruh pemilik IMB harus segera mengubahnya menjadi PBG. Anggapan ini keliru, dan sudah dimanfaatkan sebagian pihak untuk menawarkan jasa yang sebenarnya tidak dibutuhkan.

Artikel ini meluruskan apa yang sebenarnya berubah.

Apa yang benar-benar berubah

Yang berubah adalah rezim perizinan untuk pembangunan baru. Sejak PP Nomor 16 Tahun 2021, perizinan untuk membangun, memperluas, mengubah, atau merawat bangunan gedung berbentuk PBG, bukan lagi IMB.

Yang tidak berubah adalah status dokumen lama yang sah. IMB yang diterbitkan secara sah sebelum ketentuan itu berlaku umumnya tetap diakui sebagai dokumen dasar bangunan.

Apakah harus mengonversi IMB ke PBG?

Tidak ada kewajiban umum bagi seluruh pemilik IMB untuk mengubahnya menjadi PBG. Untuk sebagian besar bangunan yang tidak mengalami perubahan apa pun, tidak ada yang perlu dilakukan.

Yang memicu kebutuhan PBG bukanlah keberadaan IMB lama, melainkan adanya pembangunan atau perubahan baru pada bangunan.

Apakah bisa mengurus SLF dengan IMB lama?

Umumnya bisa, selama dua syarat terpenuhi: IMB tersebut sah, dan bangunan yang berdiri masih sesuai dengan yang tercantum di dalamnya.

Syarat kedua inilah yang paling sering menjadi persoalan. Bangunan yang telah berdiri bertahun-tahun umumnya mengalami perubahan — penambahan mezanin, perluasan area, perubahan fungsi ruang — dan perubahan itu jarang didaftarkan. Selisihnya akan terdeteksi saat pengurusan SLF.

Waspadai tawaran jasa yang tidak diperlukan

Kesalahpahaman soal penghapusan IMB dimanfaatkan sebagian pihak untuk menawarkan jasa "konversi IMB ke PBG" kepada pemilik bangunan yang sebenarnya tidak membutuhkannya.

Sebelum menerima tawaran semacam itu, tanyakan satu hal: apa yang memicu kebutuhan PBG pada bangunan saya? Bila jawabannya hanya "karena IMB sudah tidak berlaku", jawaban itu tidak tepat.

Bila salinan IMB hilang

Kehilangan salinan bukan berarti izin tidak pernah ada. Dokumen umumnya masih tercatat di dinas terkait dan dapat ditelusuri. Penelusuran arsip jauh lebih murah dan cepat daripada mengurus perizinan dari awal.

Menyimpulkan bangunan tidak berizin tanpa penelusuran arsip adalah kesalahan yang mahal, karena mendorong pemilik menjalani proses yang sebenarnya tidak perlu.

Yang sebaiknya dilakukan pemilik bangunan

1. Pastikan keabsahan IMB yang dimiliki, dan telusuri arsip bila salinannya hilang.
2. Bandingkan bangunan yang berdiri dengan yang tercantum dalam izin.
3. Identifikasi perubahan yang belum didaftarkan, sekecil apa pun.
4. Selesaikan status perizinan hanya atas bagian yang memang memerlukannya.

Yang terjadi saat transaksi properti

Di luar urusan perizinan, status dokumen bangunan menjadi penentu pada saat properti dijual, dijaminkan, atau disewakan kepada penyewa korporat.

• Uji tuntas pembeli umumnya meminta bukti perizinan bangunan dan kelaikan fungsinya. Ketiadaan salah satunya menjadi bahan negosiasi harga.
• Bank pemberi kredit memeriksa kesesuaian bangunan dengan izinnya sebelum menerima agunan.
• Perusahaan asuransi dapat mempertanyakan status kelaikan saat terjadi klaim atas kerusakan bangunan.
• Penyewa korporat, terutama perusahaan multinasional, memiliki standar internal yang mensyaratkan bukti kelaikan bangunan.

Yang sering menjadi masalah bukan ketiadaan IMB, melainkan selisih antara bangunan yang berdiri dan yang tercantum dalam izin — misalnya luas terbangun lebih besar daripada yang disetujui. Selisih ini terdeteksi saat pengukuran oleh penilai atau surveyor.

Daftar periksa verifikasi status bangunan

1. Temukan dokumen izinnya. Bila salinan tidak ada, telusuri arsip di dinas sebelum menyimpulkan apa pun.
2. Baca apa yang tercantum — fungsi, luas per lantai, jumlah lantai, dan posisi bangunan di lahan.
3. Ukur bangunan yang berdiri dan bandingkan dengan yang tercantum.
4. Catat setiap selisih, termasuk bangunan penunjang seperti kanopi, pos jaga, dan gudang tambahan.
5. Tentukan mana yang memerlukan penyelesaian, karena tidak semua selisih berbobot sama.
6. Selesaikan hanya bagian yang memang memerlukannya, bukan mengurus ulang seluruhnya.

Bangunan penunjang yang sering terlewat

Pada pemeriksaan, yang sering menjadi temuan bukan bangunan utamanya melainkan tambahan yang dianggap tidak penting:

• Kanopi dan atap tambahan pada area parkir atau bongkar muat.
• Pos jaga, ruang genset, dan rumah pompa yang dibangun menyusul.
• Gudang tambahan atau bangunan penyimpanan sementara yang menjadi permanen.
• Mezanin di dalam bangunan yang menambah luas lantai efektif.
• Penutupan area terbuka menjadi ruang tertutup.

Semuanya menambah luas terbangun, dan sebagian menambah beban struktur. Mendaftarkannya sejak awal jauh lebih murah daripada menjelaskannya saat verifikasi.

IMB atas nama pemilik lama

Pada bangunan yang berpindah tangan, IMB umumnya tetap tercatat atas nama pemilik saat izin diterbitkan. Ini bukan masalah dengan sendirinya — izin melekat pada bangunan, bukan pada orangnya.

Yang perlu diperhatikan:

• Rantai kepemilikan harus dapat ditunjukkan — akta jual beli atau dokumen peralihan yang menghubungkan nama pada izin dengan pemilik sekarang.
• Sebagian daerah menyediakan mekanisme balik nama perizinan bangunan; perlu diperiksa ketentuan setempat.
• Untuk pengurusan SLF, yang dibutuhkan adalah bukti bahwa pemohon berhak atas bangunan tersebut.
• Bila rantai terputus — misalnya peralihan yang tidak berdokumen — penyelesaiannya perlu didahulukan.

Bangunan di dalam kawasan terkelola

Bangunan di kawasan industri atau kompleks terkelola memiliki lapisan tambahan: selain perizinan dari pemerintah daerah, ada ketentuan pengelola kawasan.

Ketiganya jarang identik, dan perubahan bangunan umumnya memerlukan persetujuan pengelola kawasan sebelum diajukan ke pemerintah daerah. Melewatkan urutan ini sering berujung pada pekerjaan yang harus diulang.

Sebagian besar kasus berhenti di tahap verifikasi dan tidak memerlukan tindakan apa pun. Memastikan lebih dulu jauh lebih murah daripada mengurus sesuatu yang tidak dibutuhkan.